西安"兴麟"骗取巨款背后 房产中介市场监管漏洞

2014-09-14 中国安全保卫网安全防范 正文
      西部网讯(记者 沈晓芳 实习记者 于莎)从今年8月底开始,全国兴麟盛居上千家门店接连关闭。吴秉麟,这个曾经顶着“中国房地产经纪机构总部”老板头衔的80后男人成了公安机关网上通缉的嫌犯,并于9月8日在北京被包头警方抓获。
 
  兴麟房产主要依靠“省中介费”、“省手续”等诱饵一步步引购房者进入陷阱,而看似简单的骗术却骗过了全国购房者的眼睛。陕西省房地产研究会会长王圣学认为,之所以会有上千户家庭上当受骗,是因为目前的房产中介市场存在监管空白。“职能部门没有明确中介机构交易程序及收取管理费用细则,消费者辨别困难。”
 
  有法律没监管 房产中介存在监管空白
 
  在兴麟盛居房产一夜间崩盘之前,这家房产中介公司经历了“病毒式”急剧扩张。辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南……兴麟房产门店遍布全国13省50多个城市。经公安部门初步调查和购房者不完全统计,仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区报案的购房者就超过1200户,涉及金额超过2亿元。
 
  根据西安警方透露,“兴麟系”在西安的门店达180家,光西安市有300多人被骗,涉案金额高达3000多万元。
 
  陕西兴麟房产除了涉及证房产的过户、买卖、更名等业务外,最主要赚取付全款的房产业务和办理小产权房、经适房的按揭过户的“问题”业务。很多买了二手房和小产权房的客户,给兴麟中介交了全部的房款,但门店却集体关了门。
 
  兴麟房产主要依靠“省中介费”、“省手续”等诱饵一步步引购房者进入陷阱,而看似简单的骗术却骗过了全国购房者的眼睛。陕西省房地产研究会会长王圣学认为,之所以会有上千户家庭上当受骗,是因为目前的房产中介市场存在监管空白,“职能部门没有明确中介机构交易程序及收取管理费用细则,消费者辨别困难。”
 
  房地产中介把代收的客户交易资金存入公司的私人账户,兴麟房产不是一个个案。王圣学说,这样的中介规则很容易导致中介机构侵吞购房者资金。
 
  “中介只收中介费”仍需明确规范
 
  在2011年住建部出台的《房地产经纪管理办法》中,明确规定,二手房交易需要在当地房管部门进行备案,房产经纪机构应在银行开设客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金,交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
 
  “而实际上,兴麟大部分分店均未备案,大部分购房者将资金直接打入了兴麟房产公司的账户。”陕西洪振律师事务所律师张养文说,《房地产经纪管理办法》中的规定适用全国范围,虽然要彻底落实到位还需要有一段磨合期,但事件发生还是说明了相关行政主管部门管理措施不到位。
 
  针对现存的监管漏洞,王圣学给出了三点建议,“政府应当指定银行账户或是机构,暂时存放中介代收的交易资金;中介交易程序应该非常明确,并公之于众;政府必须明确规定,中介机构只能收取中介服务费。”
 
  王圣学表示,政府还应当明确房地产中介机构入市门槛。“中介公司在业务扩张时,不但要在当地登记注册,还要交纳一定的保证金,从而对中介公司形成强有力的制约措施。”
 
  谨防违约金、意向金、看房确认书三大陷阱
 
  “在法律没有落实到位,职能部门没有监管完全时,消费者要提高自己的警惕性,避免陷入黑中介的陷阱。”张养文律师提醒,在购买新房子时,一定要看准楼盘是否五证俱全,在购买二手房时,一定要确认卖房者的意愿,首付款不能直接交给中介。
 
  针对兴麟房产欺诈客户的骗术,西安市房管局交易中心中介办也于近日发布信息,提醒消费者在房产交易中要谨防黑心中介设置的违约金、意向金、看房确认书的陷阱。
 
  房管局提醒,居间合同设立的是中介和委托人之间的权利义务关系,不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务,房屋买卖双方是否签订买卖合同,取决于双方能否对买卖条件达成意向一致,因此设定签订房地产买卖合同的期限的条款属于无效条款,如果居间合同中加重合同双方的责任,排除对方的主要权利,减轻或者免除中介公司自己的义务的格式条款同样是无效的。
 
  按照相关规定,中介公司不能以《房地产买卖意向协议书》取代正式的居间合同,如果需要签订协议书,则必须经双方就房屋交易的基本条件如价款、权属、房屋正常居住使用条件等协商达成一致时才能签订,未经协商的协议书,诱使或者胁迫买方单方面签字的协议是无效的,或者是应当被解除的合同。
 
  另外,中介带客户看房不能收取看房费。但有的黑心中介利用人们买房时的急切心理,以业务人员计算工作量等借口,要求客户在“看房确认书”上签字,以后一旦发生纠纷,黑心中介就会以客户已经看房确认并付有定金构成所谓的证据链,为自己赖着不退还定金寻找理由。
 
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