香港物业管理:维修、保养与安全保卫

2014-10-23 中国安全保卫网海外舆情 正文

(一)公共屋村
  香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。
   对于租住公屋的居民来说,由于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中,因此,如果发生房屋维修保养事宜,只需按规定缴租金,不必再付管理费,房屋的维修和养护可分为两类:
    1.经常性养护
  房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件,属于经常性养护的工程占98%,而费用仅占养护和维修总费用的10%。
    经常性养护的内容包括:疏通下水道,修理破裂的上水管道,修理平顶漏水,调换损坏的窗玻璃等。
    在经常性养护的项目中,房屋委员会规定:90%的项目须在18天内完工,其中22%的项目在3天内完成,51%的项目须在一星期内完成。
  住户如发现损坏,可在管理人员巡视房屋时报告,或亲自前往屋村管理处,或打电话报告屋村管理人员。
  2.预定计划的维修
  计划维修占保养工程的2%,而费用占维修和养护总费用的90%。计划维修工程每年约有4000件,如定期粉刷房屋的外墙,重新油漆栏杆,调换水管,清洗饮用水箱等。
    计划维修周期,一般为5年,由房屋署保养工程科的技术人员负责,审定工程的需要、设计和施工。
    计划维修工程采用投标的方式,由维修承造商负责。
  对于业主和住户在保养上的责任,规定为:一切公共地方、公共设施的维修由业主负责。
  (二)居屋
  根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区,由香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。
    其管理模式与公共屋村管理相类似,但也有其自身的特点。
    具体规定有:所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》,根据法律,设定各自的权利和义务。
    根据《公共契约》,房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。管理期满后,可以聘请私人管理公司代理。
  居屋管理的主要工作范围是:
  1.居屋的保养与维修

 包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。
  2.居屋的安全保卫
  根据《公共契约》,可聘请专业保安公司提供全天安保服务,包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。
  3.居屋的清洁服务
  根据《公共契约》,可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁,如按户收集垃圾,清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。
  4.居屋的物业保险
  根据《公共契约》,房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险,由办事机构根据份额向业主分摊收取。
  (三)私人楼宇
  在香港自由经济体制下,香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则,政府持平衡、协调的立场。
  为改善居住环境,楼宇内的各项设施和设备,应有适当的保养。
  在香港,私人楼宇如果日久失修,外墙破损或石粒松落,屋宇地政署会对大厦业主发出指令,着令业主在一段期限内完成维修工程,而业主必须对指令作出反应。(郝锐妮)
 

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